So ermitteln Sie die Abschreibung für Ihr Vermietungsobjekt | Die Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen

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Hierunter fallen alle Kosten, die mit dem Neubau einer Immobilie im Zusammenhang stehen. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Baukosten und den Baunebenkosten für das Gebäude zusammen.

Beispiele für Baukosten: 
Kosten für 

  • Baumaterial und Handwerker
  • Fahrstuhlanlagen
  • Heizungsanlagen einschließlich Heizkörper
  • Küchenspülen und Spülunterschränke
  • sanitäre Anlagen 
  • Grundstücksumzäunungen (einschließlich sogenannte lebende Umzäunungen – Hecken)
  • auf Estrich verlegte oder mit dem Untergrund fest verbundene Teppichböden
  • Anschluss an das Stromnetz
  • Gas- und Wasseranschluss
  • Anlagen zur Ableitung von Abwässern (jedoch nur für Leitungen und Anlagen auf dem Grundstück bis zum „Hauptsystem“)
  • Wege von der Grundstücksgrenze zum Gebäude
  • Garage einschließlich Garagenzufahrt

 

Beispiele für Baunebenkosten:
Kosten für

  • Architekt 
  • Statiker
  • Baugenehmigung
  • Vermessung der Baugrube 
  • Aushub der Baugrube
  • angemessene Trinkgelder an die Handwerker
  • Richtfest
  • Fahrtkosten des Bauherrn zur Beaufsichtigung des Baufortschritts

 

Wenn Sie beim Bau selbst mit anfassen:

Der Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung stellt weder Herstellungskosten noch sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.

 

Zeitpunkt der Fertigstellung:
Fertigstellung bedeutet Bewohnbarkeit eines Gebäudes. Gebäude sind dann als bezugsfertig anzusehen, wenn es den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde und der Zeitpunkt der Baugenehmigung sind nicht entscheidend. 

 

Bezugsfertigkeit:

Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit ist, dass Türen und Fenster eingebaut, die Anschlüsse für Strom und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche besteht.

Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Darunter fallen zum Beispiel Tapezieren/Streichen, Aufstellen und Anschließen von Spülen und Herd, Verlegen des Teppichbodens, Anpassen der Innentüren zur Anpassung an den Bodenbelag.

 

Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung können Sie eine zeitanteilige Abschreibung geltend machen.

Alle Beträge, die Sie für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an die Veräußerin bzw. den Veräußerer geleistet haben, gehören zu den Anschaffungskosten.

Anschaffungsnebenkosten
Neben dem Kaufpreis gehören auch die sogenannten Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten zu der AfA-Bemessungsgrundlage. Beispiele hierfür sind:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
  • Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels
  • Vermessungskosten des Grundstücks

 

Hinweis:

Notar und Grundbuchgebühren, die mit der Eintragung der Grundschuld in Zusammenhang stehen, gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Objektes. Hierbei handelt es sich um Geldbeschaffungskosten, die in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig sind 

 

Ab welchem Zeitpunkt können Sie eine Abschreibung geltend machen?
Eine Abschreibung beginnt bei einer bereits bestehenden Immobilie in dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Dieses Datum ergibt sich aus Ihrem notariellen Kaufvertrag. Auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder der Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an. 

 

Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten sind um den Grund- und Bodenanteil zu kürzen

Für die Ermittlung der Gebäudeabschreibung ist der nichtabschreibungsfähige Grund- und Bodenanteil aus den gesamten Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten herauszurechnen. Doch wie ermittle ich den Grund- und Bodenanteil? 

Eine Hilfe hierfür finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums.

 

Um diese Fragen zu beantworten, ist unter anderem das Baujahr Ihrer Immobilie entscheidend. 

Ist Ihre Immobilie im Jahr 1925 oder später fertiggestellt worden (Baujahr 1925 oder später), beträgt der AfA-Satz 2 Prozent. Entsprechend können Sie 2 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich als AfA geltend machen. 

Liegt die Fertigstellung Ihrer Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), können Sie 2,5 Prozent AfA in Anspruch nehmen. 

Bitte beachten Sie die Zeitanteiligkeit bei einem unterjährigen Erwerb. Eine Aufteilung erfolgt in diesen Fällen nach Monaten. 

Beispiel: 
A erwirbt in 2021 eine Immobilie. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt laut notariellem Kaufvertrag am 27. April 2021. Entsprechend kann A in 2021 9/12 der Jahres-AfA in seiner Steuererklärung geltend machen

Daneben bestehen besondere Regelungen für Gebäude im Betriebsvermögen. Gleichermaßen existieren noch Altregelungen, die bei Neuanschaffungen von Immobilien keine Anwendung mehr finden. 

Sie erwerben im Juni 2020 eine Eigentumswohnung (Baujahr 1980). Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2020. Nutzen und Lasten sollen zum 1. Juli 2020 auf Sie übergehen. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt am 25. Oktober 2020. Sie bezahlen für die Eigentumswohnung 225.000 Euro. Davon entfallen laut vertraglicher Kaufpreisaufteilung 13.500 € auf das Grundstück und 211.500 € auf die Wohnung. Von dem Kaufpreis entfallen also 6 Prozent auf den Grund und Boden. Dazu kommen noch Notar und Grundbuchgebühren, Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer. 

So ermitteln Sie die Höhe der Abschreibung für 2020:
 

Berechnungsschritte Bemessungsgrundlage sofort abzugsfähige Werbungskosten
Kaufpreis 225.000 Euro  
Grunderwerbsteuer 
(6,5 Prozent)
14.625 Euro  
Notariatskosten
a)    für Kaufvertrag
b)    für Hypothek
2.500 Euro 500 Euro
Grundbuchgebühren
a)    für die Eintragung des Eigentümerwechsels
b)    für die Eintragung des Darlehens
750 Euro 250 Euro
Maklerprovision 8.032 Euro  
Summen 250.907 Euro 750 Euro
abzüglich Grund und Boden (6 Prozent) 15.054 Euro  
AfA-Bemessungsgrundlage 235.853 Euro  
Abschreibung 
2 Prozent pro Jahr
4.717 Euro  
Beachte Zeitanteiligkeit für 2020 (6/12) 2.359 Euro  

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