IHRE FINANZÄMTER des Landes Nordrhein-Westfalen |
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Sie bauen ein Haus? Sie haben eine Bestandsimmobilie erworben? Ihre AfA Bemessungsgrundlage bestimmt sich unter anderem in diesen Fällen nach den angefallenen Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten.
Antworten zu den Fragen zur Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude und den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden sowie zur Höhe des AfA-Satzes beantworten wir Ihnen ebenfalls im Folgenden. Abgerundet wird die Thematik durch ein zusammenfassendes Beispiel.
Hierunter fallen alle Kosten, die mit dem Neubau einer Immobilie im Zusammenhang stehen. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Baukosten und den Baunebenkosten für das Gebäude zusammen.
Beispiele für Baukosten:
Kosten für
Beispiele für Baunebenkosten:
Kosten für
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Wenn Sie beim Bau selbst mit anfassen: Der Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung stellt weder Herstellungskosten noch sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. |
Zeitpunkt der Fertigstellung:
Fertigstellung bedeutet Bewohnbarkeit eines Gebäudes. Gebäude sind dann als bezugsfertig anzusehen, wenn es den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde und der Zeitpunkt der Baugenehmigung sind nicht entscheidend.
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Bezugsfertigkeit: Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit ist, dass Türen und Fenster eingebaut, die Anschlüsse für Strom und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche besteht. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Darunter fallen zum Beispiel Tapezieren/Streichen, Aufstellen und Anschließen von Spülen und Herd, Verlegen des Teppichbodens, Anpassen der Innentüren zur Anpassung an den Bodenbelag. |
Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung können Sie eine zeitanteilige Abschreibung geltend machen.
Alle Beträge, die Sie für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an die Veräußerin bzw. den Veräußerer geleistet haben, gehören zu den Anschaffungskosten.
Anschaffungsnebenkosten
Neben dem Kaufpreis gehören auch die sogenannten Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten zu der AfA-Bemessungsgrundlage. Beispiele hierfür sind:
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Hinweis: Notar und Grundbuchgebühren, die mit der Eintragung der Grundschuld in Zusammenhang stehen, gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Objektes. Hierbei handelt es sich um Geldbeschaffungskosten, die in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig sind |
Ab welchem Zeitpunkt können Sie eine Abschreibung geltend machen?
Eine Abschreibung beginnt bei einer bereits bestehenden Immobilie in dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Dieses Datum ergibt sich aus Ihrem notariellen Kaufvertrag. Auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder der Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an.
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Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten sind um den Grund- und Bodenanteil zu kürzen Für die Ermittlung der Gebäudeabschreibung ist der nichtabschreibungsfähige Grund- und Bodenanteil aus den gesamten Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten herauszurechnen. Doch wie ermittle ich den Grund- und Bodenanteil? Eine Hilfe hierfür finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums. |
Um diese Fragen zu beantworten, ist unter anderem das Baujahr Ihrer Immobilie entscheidend.
Ist Ihre Immobilie vor dem 01. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden, beträgt der AfA-Satz 2 Prozent. Entsprechend können Sie 2 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich als AfA geltend machen.
Liegt die Fertigstellung Ihrer Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), können Sie 2,5 Prozent AfA in Anspruch nehmen.
Wird Ihre Immobilie nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, beträgt der AfA-Satz 3 Prozent.
Bitte beachten Sie die Zeitanteiligkeit bei einem unterjährigen Erwerb. Eine Aufteilung erfolgt in diesen Fällen nach Monaten.
Beispiel:
A erwirbt in 2022 eine Immobilie. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt laut notariellem Kaufvertrag am 27. April 2022. Entsprechend kann A in 2022 9/12 der Jahres-AfA in seiner Steuererklärung geltend machen
Daneben bestehen besondere Regelungen für Gebäude im Betriebsvermögen. Gleichermaßen existieren noch Altregelungen, die bei Neuanschaffungen von Immobilien keine Anwendung mehr finden.
Sie erwerben im Juni 2022 eine Eigentumswohnung (Baujahr 1980). Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2022. Nutzen und Lasten sollen zum 1. Juli 2022 auf Sie übergehen. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt am 25. Oktober 2022. Sie bezahlen für die Eigentumswohnung 225.000 Euro. Davon entfallen laut vertraglicher Kaufpreisaufteilung 13.500 € auf das Grundstück und 211.500 € auf die Wohnung. Von dem Kaufpreis entfallen also 6 Prozent auf den Grund und Boden. Dazu kommen noch Notar und Grundbuchgebühren, Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer.
So ermitteln Sie die Höhe der Abschreibung für 2022:
| Berechnungsschritte | Bemessungsgrundlage | sofort abzugsfähige Werbungskosten |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 225.000 Euro | |
| Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent) |
14.625 Euro | |
| Notariatskosten a) für Kaufvertrag b) für Hypothek |
2.500 Euro | 500 Euro |
| Grundbuchgebühren a) für die Eintragung des Eigentümerwechsels b) für die Eintragung des Darlehens |
750 Euro | 250 Euro |
| Maklerprovision | 8.032 Euro | |
| Summen | 250.907 Euro | 750 Euro |
| abzüglich Grund und Boden (6 Prozent) | 15.054 Euro | |
| AfA-Bemessungsgrundlage | 235.853 Euro | |
| Abschreibung 2 Prozent pro Jahr |
4.717 Euro | |
| Beachte Zeitanteiligkeit für 2022 (6/12) | 2.359 Euro |
