Grunderwerbsteuer: Wissenswertes beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb | Die Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen

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Der Grunderwerbsteuer unterliegen unter anderem Kaufverträge, die zum Erwerb eines inländischen Grundstücks führen. Im Folgenden finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer.

Neben dem klassischen Kaufvertrag über den Erwerb eines unbebauten oder bebauten Grundstücks unterliegen unter anderem die folgenden Rechtsvorgänge ebenfalls der Grunderwerbsteuer: 

  • Tauschverträge über unbebaute oder bebaute Grundstücke
  • Grundstücksschenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt oder gegen Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts
  • die Bestellung eines Erbbaurechtes oder der Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
  • sonstige Rechtsvorgänge, die sich auf die Übertragung eines Grundstücks beziehen

Dies gilt jedoch nur insoweit, als die Vorgänge inländische Grundstücke betreffen.
 

Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind solche des bürgerlichen Rechts zu verstehen. 

Was bedeutet Grundstück des bürgerlichen Rechts? 

Danach ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch „eine besondere Stelle“ hat (Grundbuchblatt oder Nummer auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt).

 

Als Grundstücke zählen aber auch:

  • Wohnungseigentum bzw. Teileigentum (Eigentumswohnungen)
  • Grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurechte)
  • Bruchteilseigentum an einem Grundstück

Nicht zu den Grundstücken gehören:

  • Betriebsvorrichtungen 
  • das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins bei Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
  • Inventar und Zubehör

Folgende Vorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit: 

Grundstückserwerbe

  • mit einer Bemessungsgrundlage bis zu 2.500 Euro. Wird dieser Betrag überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig
  • durch Erbschaft
  • durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
  • unter Ehegatten oder zwischen eingetragenen Lebenspartnerinnen bzw. Lebenspartnern
  • zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung bzw. nach der Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft
  • unter Verwandten in gerader Linie (zum Beispiel Eltern – Kind) 

sowie

  • Grundstücksschenkungen unter Lebenden, soweit diese unentgeltlich erfolgen. Sofern eine Gegenleistung vereinbart wird (zum Beispiel Nießbrauch, Rente, Wohnrecht) unterliegt diese der Grunderwerbsteuer

Bei einem Kauf gehören unter anderem zur Bemessungsgrundlage:

  • der Kaufpreis laut notariellem Vertrag 
  • die übernommenen Verbindlichkeiten (zum Beispiel Hypotheken in noch offener Höhe, Rentenschuld)
  • bei Erwerb eines Erbbaurechts: die auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen
  • die Gebäudeerrichtungskosten, sofern Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das Grundstück im bebauten (noch zu bebauendem) Zustand ist (sogenanntes einheitliches Vertragswerk)

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bei einem Kauf unter anderem:

  • die auf den Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer 
  • die Notarkosten
  • der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des miterworbenen Inventars (zum Beispiel eine Küche)

Hinweis

Wird Inventar miterworben, sollte hierzu im Vertrag ein Hinweis mit Bezeichnung der einzelnen Gegenstände und ihres Wertes aufgenommen werden.

Soll ein Teil der Bemessungsgrundlage nur dann entstehen, wenn eine bestimmte aufschiebende Bedingung eintritt, so wird dieser Teil erst bei Eintritt der Bedingung im Rahmen eines eigenständigen Steuerbescheids erfasst bzw. besteuert.

Bei einem Kauf schulden die Vertragsbeteiligten (Erwerbende und Veräußernde) als Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer grundsätzlich gemeinsam. 

Gesamtschuldner: 
Als Gesamtschuldner schulden die Vertragsbeteiligten die Grunderwerbsteuer jeweils in voller Höhe. Der Betrag ist insgesamt jedoch nur einmal zu zahlen. 

Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer jedoch zunächst von der Partei im Rahmen eines Steuerbescheids einfordern, die sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. Wird hierzu im Vertrag keine Aussage getroffen, wendet sich das Finanzamt in der Regel zunächst an die Erwerberin bzw. den Erwerber.

Erst wenn bei der Erwerberin bzw. dem Erwerber die Grunderwerbsteuer nicht realisiert werden kann, wird es die andere Vertragspartei, also die Verkäuferin bzw. den Verkäufer, in Anspruch nehmen.

Treten Eheleute oder eingetragene Lebenspartnerinnen bzw. Lebenspartner zusammen als Erwerbende auf, sind diese grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner anzusehen. Jede Lebenspartnerin bzw. jeder Lebenspartner oder Ehegatte schuldet die auf ihren/seinen Erwerbsanteil entfallende Grunderwerbsteuer und erhält demnach auch einen eigenen Steuerbescheid.

Ohne eine Notarin oder einen Notar können Sie in Deutschland grundsätzlich kein Grundstück, kein Haus oder keine Wohnung erwerben oder übertragen. Die Notariate sind verpflichtet, nach Beurkundung des entsprechenden Kaufvertrages, das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt zu informieren. Das Finanzamt erhält in dem Zusammenhang auch eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrages. 

Darüber hinaus besteht für Sie als Erwerberin/Erwerber oder Veräußerin/Veräußerer grundsätzlich keine eigene Anzeigepflicht bei Ihrem Finanzamt. Sollten Sie jedoch neben dem Kaufvertrag noch Vereinbarungen bezüglich des Grundstücks treffen, sind diese von Ihnen dem Finanzamt anzuzeigen.

Für die ordnungsgemäße Anzeige beim Finanzamt benötigt das Notariat unter anderem Ihre steuerliche Identifikationsnummer. Bitte teilen Sie diese rechtzeitig mit. 

Die Höhe der Grunderwerbsteuersätze unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent.

Dieser Prozentsatz gilt für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet worden sind und die ein in NRW belegenes Grundstück betreffen.

Bei einem Kauf entsteht die Grunderwerbsteuer grundsätzlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks, der Kaufpreiszahlung oder der Grundbucheintragung hat keinen Einfluss auf die Entstehung der Steuer, das heißt sie erfolgt völlig unabhängig davon. 

Von diesem Grundsatz bestehen unter anderem Ausnahmen in den folgenden Fällen:

  • der Vertrag steht unter einer aufschiebenden Bedingung
    • die Steuer entsteht in diesen Fällen mit Eintritt der Bedingung

Beispiel für eine aufschiebende Bedingung:
Die Wirksamkeit des gesamten Kaufs wird davon abhängig gemacht, dass für das betreffende Grundstück eine Baugenehmigung erteilt wird.

  • der Vertrag muss von einer dritten Partei genehmigt werden (zum Beispiel bei einem Erwerb durch Minderjährige)
    • mit dem Tag der Genehmigung entsteht die Grunderwerbsteuer
  • es wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt
    • für die Steuerentstehung ist das Datum der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend

Für die Grunderwerbsteuer erhalten Sie einen Steuerbescheid mit einer Zahlungsaufforderung. 

Die Grunderwerbsteuer ist daraufhin innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zu zahlen. Das genaue Datum, bis wann eine Zahlung zu erfolgen hat, finden Sie in dem Grunderwerbsteuerbescheid.

Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer bei einer möglichen Finanzierung mit ein. Eine Stundung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt kann grundsätzlich nicht gewährt werden.

Unsere Bitte:

Erwerben Sie als Ehegatten oder als eingetragene Lebenspartnerinnen/Lebenspartner gemeinsam ein Grundstück/eine Immobilie, erhalten Sie zwei Steuerbescheide mit unterschiedlichen Steuernummern. Sofern Sie die Grunderwerbsteuer gemeinsam überweisen, geben Sie bitte im Verwendungstext beide Steuernummern an, da ansonsten eine Zuordnung nicht ohne weiteres möglich ist und insofern Verzögerungen bei der Verbuchung der Zahlung und bei der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung (siehe unten) eintreten könnten.

Alternativ und für eine noch einfachere Zuordnung können Sie auch für jeden Steuerbescheid eine getrennte Überweisung unter Hinweis auf die jeweilige Steuernummer durchführen.

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung teilt das Finanzamt mit, dass keine steuerlichen Bedenken gegen eine Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch bestehen.

Sie wird nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer ausgestellt und unaufgefordert dem beurkundenden Notariat zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.

Die Bescheinigung ist für die Eintragung in das Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer des Grundstücks erforderlich. Ohne Bescheinigung kann keine Eigentumseintragung im Grundbuch erfolgen.

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